. .
Дачный форум Золотая коллекция плодовых культур
 
Универсальный интернет-магазин для садоводов и дачников Home Garden - всё для сада и огорода
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов уДачное общение » Новости для дачи и о даче
. Регистрация права собственности на дачные постройки... Go back
Автор Сообщение
Данил
Зарегистрирован: 20.01.2009
Сообщения: 50
Откуда: Санкт-Петербург
spacer
Ответить с цитатой Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сообщение Заголовок сообщения: Регистрация права собственности на дачные постройки...
Регистрация права собственности на дачные постройки: за и против

Казалось бы, в чем вопрос? «Зарегистрированное право собственности – это же хорошо. Появляется возможность недвижимостью распоряжаться: продавать, дарить, закладывать и т.п.». Стандартные аргументы. Так же примерно говорили нам недавно в офисе 3 бабушки-москвички, которым председатель садоводческого товарищества сказал, что нужно зарегистрировать их садовые домики. Бабушки были изрядно возбуждены, активно жестикулировали, а целесообразность регистрации прав на домики показывали крепко сжатыми и поднятыми кулачками. Да, так... Однако позволим себе усомниться в безусловно положительном ответе на заголовок статьи, и для этого рассмотрим вопрос более подробно.


Не вызывает сомнений необходимость регистрации прав на сами земельные участки, с некоторыми оговорками - на индивидуальные жилые дома. Речь же пойдет о строениях, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом не требуется разрешение на строительство. Это: садовые, дачные и гостевые дома, бани, индивидуальные гаражи, хозблоки, летние кухни, сараи, туалеты и т.п. В соответствии с законодательством о «дачной амнистии» (93-ФЗ от 30.06.06 и др.) права собственности на такие строения могут быть зарегистрированы по декларации или кадастровому паспорту. Декларация заполняется собственником, никаких подтверждений правильности сведений декларации по объекту недвижимости не требуется. С какими сведениями заполнили – с такими и зарегистрируют. Основными характеристиками строения по декларации являются: его площадь, материал несущих стен, год постройки. На основе этих данных в будущем будет рассчитываться восстановительная стоимость строения с учетом износа, она же – налоговая база для расчета налога на недвижимость. Первоначально должны быть зарегистрированы права на земельный участок. Процедура регистрации прав на строения добровольная и не имеет ограничений по срокам. На каждое строение заполняется отдельная декларация и выдается отдельное свидетельство о праве собственности.

Плюсы и плюсики регистрации.

Пожалуй, одним из главных доводов в пользу регистрации прав на садовые дома является возможность ломбардного ипотечного кредитования, т.е. получение заемных средств под залог недвижимости, являющейся собственностью заемщика. Если садовый дом по архитектурно-планировочным решениям и потребительским свойствам качественный и не слишком маленький, сумма ломбардного кредита за строение может быть даже больше стоимости земельного участка. Если по кредиту нудно получить как можно больше денег, регистрация прав на дом является обоснованной. Когда заемщику достаточно кредита в размере части или полной стоимости земельного участка, регистрация прав на домик необязательна. В случае невозврата кредита, недвижимость не останется в собственности банка, а будет продаваться с торгов. Банку причитается не вся вырученная сумма, а только остаток долга. Наличие на участке даже и незарегистрированного строения все равно будет учитываться в цене объекта. У банка нет возможности «по-тихому» присвоить незарегистрированное строение, поэтому интересы заемщика не должны пострадать во всех случаях.

Менее очевидным плюсом регистрации прав на строения является облегчение (Г.Савинов: Мы можем позволить себе говорить «облегчение», официальные лица, скорее всего, сказали бы «возможность») их продажи или дарения. Из практики сделок купли-продажи загородной недвижимости известно, что покупатели иногда демонстрируют настороженность в приобретении недвижимости, когда права на строение не зарегистрированы. Суть опасений сводится к следующему: «Мы платим вам (продавцам) за все, а по договору проходит лишь земельный участок. Не станете ли вы в будущем требовать денег за якобы неоплаченный домик?». Радикальный вариант решения – зарегистрировать строение. Однако во многих случаях бывает достаточно и дополнительных договорных мероприятий. Так, строение можно указывать в договоре купли-продажи участка как неотделимое улучшение последнего, не называя конкретно, о чем идет речь. Зарубежная практика и подходы российского закона о кадастре недвижимости рассматривают строения как принадлежность участка. По крайней мере, в России речь идет об их едином кадастровом учете. Подчиненное значение строений очевидно. Земля – вечна, а строения на ней – преходящи. Также может быть заключен отдельный договор купли-продажи «набора строительных материалов», в сумме образующих имеющееся на участке строение. Вряд ли, какая-то государственная структура будет оспаривать договор купли-продажи земельного участка по основаниям неявной продажи вместе с ним и строения. Напротив, можно полагать, что для целей налогообложения будет приветствоваться регистрация права собственности на строения вне зависимости от того, какой по счету собственник земельного участка это сделает.

Практически невозможно доказать, что не сегодняшний собственник самостоятельно собрал из «набора строительных материалов», новых или бывших в употреблении, например, садовый домик, и теперь хочет зарегистрировать на него право. Максимум, чем власти могут наказать покупателя земельного участка с незарегистрированным строением – это потребовать при регистрации права «исправить» в декларации год создания строения на не позднее, чем год приобретения участка. В этом случае налоговая база будет больше. Если конечно строение не будет снесено, перестроено и вообще будет регистрироваться, ведь резоны у прежнего и нового собственника недвижимости в регистрации прав на строения – одинаковые. Для сделок дарения регистрация прав на строения еще менее очевидна, т.к. такие сделки обычно происходят между близкими родственниками, друг с другом они разберутся по-семейному.

Есть мнения, что строения надо регистрировать на случай их изъятия, если по садоводческому или дачному товариществу пройдет дорога, взлетно-посадочная полоса или пограничная застава. Аргумент похож на переживания той маленькой девочки, которая плачет по поводу отсутствия веревочки для люлечки, в которой будет качаться ее будущий ребенок. Во-первых, где эти российские дороги вообще и в частности те, которым не находится другого места, кроме как пройти по конкретному садовому дому? Во-вторых, регистрировать земельные участки – надо, а это, в таких случаях, уже частичная компенсация. В то же время, маловероятно, что строение не будет учитываться при расчете компенсации из-за того, что оно не зарегистрировано. Это было бы произволом. В-третьих, планы перспективного строительства публичны. Например, такую грандиозную стройку как московская областная кольцевая автодорога уже несколько лет можно рассматривать на схемах, а работы пока на начальном этапе. По законодательству, собственник должен быть уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее, чем за 1 год. Закон о регистрации прав собственности не содержит такого основания в отказе в регистрации, как предстоящее изъятие земельного участка и строения. То есть, для регистрации строения времени будет достаточно.

В СМИ опубликован ряд статей, в которых утверждается, что с недвижимостью, права собственности на которую не зарегистрированы, возможны проблемы в получении страхового возмещения в страховых случаях. Можно определенно говорить, что для ведущих страховых компаний по полученным от них разъяснений, например от компании «МАКС», страховое возмещение выплачивается на основании тех же документов, что предъявлялись при заключении договора страхования. В частности по книжкам садовода и свидетельству на земельный участок. Если бы было по-другому, то это выглядело бы, как мошенничество: собираем деньги по одним документам, а возвращаем – по другим, которых ясно, что нет.

Пока еще массово распространено заблуждение, что в садовых и дачных домах можно будет прописываться (чтобы не путать с регистрацией прав собственности будем использовать это бытовое слово, обозначающее регистрацию граждан по месту жительства или пребывания). Действительно, 14 апреля 2008 г. Конституционный суд принял решение о возможности прописки граждан в садовых домах, удовлетворяющих требованиям к индивидуальному жилому строению и расположенных на землях поселений. Весьма редкая ситуация, т.к. в основном (90-95 %) некоммерческие товарищества расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Если бы поправками к федеральному законодательству субъектам федерации было разрешено производить прописку граждан в индивидуальных жилых домах и на сельхозземлях, и самим определять минимальные требования по инженерной и социальной инфраструктуре, в том числе на основе индивидуальных договорных актов с конкретными семьями, возможность прописки на дачах могла бы распространиться на 20-30% собственников. Можно исходить из того, что семьи должны действовать ответственно и без социального иждивенчества. Это будет означать, что все, что в рамках регионального стандарта необходимо конкретной семье для безопасного проживания на даче, она должны обеспечить сама (ребенка в школу – на своей машине и т.п. в каждом конкретном случае). Можно установить ограничение, что прописка на дачах разрешена только для граждан России. Перспектива возможности прописки на даче стимулировала бы постановку участков на кадастровый учет и регистрацию прав собственности, в том числе теми, у кого пока вообще нет строений на участке или они не того уровня.

Минусы регистрации.

Можно выделить следующие три основные причины, по которым регистрацию прав на строения лучше не производить. Прежде чем куда-то войти, нужно подумать о том, как оттуда выйти. Зарегистрированное строение на земельном участке должно следовать судьбе участка. Предположим, что зарегистрированное строение снесено или сгорело. В этих случаях при наследовании или отчуждении уже не получится «не замечать» строение: земельный участок не может отчуждаться без строения. Собственники попадают в практически монопольную зависимость от структур БТИ (кадастрового учета) и регистрационной службы: потребуются акты о сносе строений, корректировки записей кадастра и регистрации прав собственности. В ближайшие 3-5 лет единая служба регистрации, кадастра и картографии будет преобразована в автономную организацию на условиях самофинансирования. Цена услуг по ведению реестра прав собственности неизбежно возрастет: только так можно повысить официально низкие зарплаты в этой службе. Станет ли лучше выполняться работа, исчезнут ли очереди, волокита и вольное толкование законов - ответить невозможно. А если ответ неопределенный, можно считать, что он отрицательный.

Очевидное соображение связано с налогами. Налоги платить надо исходя из имеющейся в собственности недвижимости – это мировой принцип. Но при необязательности процедуры, тратить на регистрацию собственное время и деньги – значит действовать в ущерб себе. Сегодня налоговая шкала на загородную недвижимость весьма умеренная. Восстановительная стоимость (налоговая база) вычисляется перемножением инвентаризационной стоимости по справочникам 1991 г. на коэффициент удорожания. В Московской области при восстановительной стоимости строения свыше 500 тыс. руб. предельная ставка налога составляет 2% от стоимости. Пока назначаются коэффициенты удорожания так, что расчетная восстановительная стоимость меньше реальной. Но тенденция очевидна и обнародована – постепенно переходить для целей налогообложения к рыночной стоимости недвижимости. Например, на 2009 г. для Московской области принято увеличение коэффициентов удорожания недвижимости сразу на 50%.

Третья причина. Регистрационная и налоговая службы работают на бюджетные деньги и пошлины. Регистрационные действия и налоговое администрирование должны иметь реальную положительную отдачу. Собственники могут без ущерба для себя и государства освободить Росрегистрацию, а в дальнейшем и налоговую службу от учета туалетов, хозблоков, беседок и прочего «регистрационного мусора». Очереди станут меньше, а отчеты служб о ходе «дачной амнистии» - объективнее. Тем более что в большинстве муниципальных образований пенсионеры и другие льготники освобождены от уплаты налога на садовые дома площадью менее 50 кв. м и хозпостройки примерно такой же суммарной площади.

Резюме.

В настоящее время у собственников нет явных стимулов регистрировать права на садовые дома и вспомогательные постройки, кроме как для целей ломбардного ипотечного кредитования. Другие виды распоряжения недвижимостью являются «естественным» правом, а не стимулом. Продажа, дарение, переход по наследству строений на земельных участках в практическом смысле возможны и без регистрации строений. Одним из мощных стимулов регистрации прав собственности на земельные участки и самой дорогостоящей недвижимости в садоводческих и дачных товариществах - были бы изменения законодательства, разрешающие субъектам федерации прописку граждан в индивидуальных жилых строениях не только на землях поселений, но и на землях сельскохозяйственного назначения, на основе индивидуальных договорных актов с семьями. Известные идеи о преобразовании целиком садоводческих товариществ в поселения на перспективу нескольких десятилетий являются не обоснованными и не реализуемыми.Регистрировать права собственности на малоценные строения нецелесообразно. Затраты государства на регистрацию прав и последующее налоговое администрирование малоценных строений могут быть сопоставимы с размером собираемых налогов. Увеличение размера налога на малоценные строения невозможно по социальным причинам. Могут быть приближенно сформулированы следующие граничные условия целесообразности рассмотрения собственниками вопроса о регистрации прав на садовые и дачные дома: общая площадь без легких, открытых и неотапливаемых помещений – от 50-70 кв. м, капитальное строение, желательно с возможностью круглогодичного пребывания, остаточный срок службы – не менее 20-30 лет, современные архитектурно-планировочные решения.

Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город»


Источник: kdo.ru

Новости с подобной тематикой:
Порядок оформления прав граждан на земельные участки...
Межевание земли в дачной амнистии: «за» и «против»
Невада
Зарегистрирован: 20.01.2009
Сообщения: 1290
Откуда: Москва
spacer
Ответить с цитатой Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Сообщение Заголовок сообщения:
Засвидетельствовать право собственности

Два основных пути приватизации садовых участков. Кадастровый план можно получить на основании решения органа власти о передаче участка в собственность.

Немного об амнистии

Прежде чем возводить дом необходимо подумать о том, где он будет строиться. Ведь без наличия земельного участка, оформленного надлежащим образом, ни о каком домостроении не может быть и речи. Самым надежным документом, гарантирующим земельному участку неприкосновенность, является свидетельство о праве собственности на землю. В просторечии этот документ называется «зеленой бумажкой». С одной стороны, такой документ защищает территорию и границы участка от всяческих посягательств. С другой - дает собственнику полное право распорядиться участком по своему усмотрению: продать его, сдать в аренду или затеять на нем строительство небольшого домика.

В зависимости от того, находится «фазенда» в объединении садоводов (товариществе, кооперативе, некоммерческом партнерстве) или человек получил ее в индивидуальном порядке - как отдельный обособленный участок - «дачная амнистия» предусматривает два основных пути приватизации садовых участков.

Путь садовода из товарищества

Зачастую землевладельцы, желающие приватизировать участок, входящий в состав садоводческого товарищества, имеют на руках единственный документ - книжку садовода. Она, конечно, способна подтвердить членство гражданина в садоводческом кооперативе, но вот о юридическом праве на обрабатываемую землю этот документ, увы, не свидетельствует.

Для оформления садоводческого участка в собственность необходимо сначала обратиться в орган местной власти: районную или поселковую администрацию, сельсовет, управу и т. п. Сюда достаточно подать заявление: «В соответствии со ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» прошу предоставить мне в собственность земельный участок…». К заявлению необходимо приложить описание местоположения участка. Этот документ составляется самостоятельно в свободной форме. При этом необходимо постараться описать участок так, как представляли бы его, скажем, покупателю: указать близлежащие значимые ориентиры, по которым можно определять нахождение участка. Например, расстояние до ближайшей лесопосадки, дороги, железнодорожной станции, крупных строений и тому подобных ориентиров.

Заявление и описание необходимо дополнить заключением правления товарищества или кооператива. В этом документе должно содержаться подтверждение, что соответствующий участок действительно закреплен за человеком, желающим его приватизировать, и что описание участка соответствует его местоположению.

При этом необходимо помнить, что согласно нормам «Закона о садоводческих объединениях» орган местной власти обязан рассмотреть эти документы и вынести по ним решение в течение двух недель. Если документы оформлены правильно, препятствий для приватизации надела не имеется, то итогом рассмотрения должно стать решение органа власти о передаче участка в собственность садовода.

Следующий этап - государственная регистрация права собственности на участок.

Сейчас этим занимаются подразделения недавно созданной Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (официальное сокращенное название - Росреестр). Прием документов на регистрацию идет в тех же офисах, где и прежде регистрировались сделки и права на недвижимость.

Для регистрации права собственности на садовый участок нужно подать в Росреестр следующие документы: заявление о регистрации, квитанцию об уплате госпошлины (100 руб.), правоустанавливающий документ – чаще всего этим документом будет являться именно решение органа местной власти о предоставлении участка в собственность, кадастровый паспорт участка.

Органы, отвечающие за кадастр объектов недвижимости (раньше это была Роснедвижимость, сейчас - подразделение Росреестра), придерживаются твердой позиции: садоводам необязательно делать межевание. Они вправе получить кадастровый план на основании данных правоустанавливающего документа - решения органа власти о передаче участка в собственность.

Путь индивидуального фазендейро

Даже если участок не входит в территорию товарищества или кооператива, у его обладателя все-таки есть шанс оформить право собственности на условиях «дачной амнистии», т. е. в упрощенном порядке. Для этого необходимо иметь один из документов:

- акт (постановление, распоряжение, решение) местного органа власти о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное (бессрочное) пользование;

- акт местного органа власти о предоставлении участка без указания вида права на землю (так называемое неопределенное право).

При этом не имеет значения, насколько давно эти документы получены.

Имея хоть один такой документ можно сразу обращаться в подразделение Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на участок.

Также для регистрации вам понадобится кадастровый паспорт участка. Чтобы его получить, в подразделение Росреестра, отвечающее за ведение кадастра объектов недвижимости (сейчас это офисы прежней Роснедвижимости), нужно подать правоустанавливающий документ на участок (см. выше) и заявление: «Прошу внести в государственный кадастр недвижимости сведения о моем участке как о ранее учтенном». В заявлении надо указать, на какой документ вы ссылаетесь. И завершить заявление: «На основании документа о праве, присвоить кадастровый номер и выдать кадастровый паспорт участка».

Полезная информация

Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области

Адрес: ул. Некрасовская, д. 3, Самара, 443099

Телефон/факс: (8-846) 333-54-25
E-mail: sorp@samtel.ru, адрес сайта: www.samregistr.ru

Телефон доверия: (8-846) 270-89-98

Справка

Плюсы и минусы приватизации земли


Плюсы

Полное распоряжение землей на правах собственника:

- возможность продать участок

- возможность сдать землю в аренду и получать прибыль

- возможность начать садовое строительство

Минусы

- оформление документов требует много времени и материальных затрат

- каждый год собственникам придется платить земельный налог

Факт

Сведения о госрегистрации стали доступнее


Автоматическая справочная служба Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области готова обработать до 1000 звонков в день. Введенный в эксплуатацию в прошлом году, автоинформатор за короткий промежуток времени доказал свою востребованность и эффективность у жителей Самары. Узнать адреса отделов приема-выдачи документов, режим работы организации, необходимый набор документов можно буквально за считанные минуты.

Отличительная особенность автоинформатора – функция, позволяющая по телефону в автоматическом режиме получить сведения о состоянии рассмотрения конкретного пакета документов, поданного на государственную регистрацию прав.

В настоящий момент автоинформаторы работают в двух городах Самарской области – Самаре и Тольятти.

Телефоны автоинформатора Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области: в Самаре – (846) 333-000-5 (круглосуточно), в Тольятти – (8482) 48-02-16 (ежедневно с 8.00 до 20.00).

Автор: Николай КОЗЛОВ
Источник: "Самарские известия" № 92 (5561) от 29.05.09
Показать сообщения:   
.
.
.
Начать новую тему   Ответить на тему    Список форумов уДачное общение » Новости для дачи и о даче Часовой пояс: GMT + 3
Страница 1 из 1

 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете вкладывать файлы
Вы можете скачивать файлы

    Размещение рекламы на сайте Ветеринарные консультации
.
. . .